Costos de cierre al comprar una casa: lo que debes saber

Cuando compras una casa, el enganche no es el único dinero que debes considerar para completar la operación.

También existen los costos de cierre.

Los costos de cierre incluyen cargos, gastos prepagados y otros conceptos relacionados con la compra de una propiedad y la contratación de un préstamo hipotecario. Dependiendo de la operación, pueden incluir cargos del prestamista, servicios relacionados con el título de propiedad, avalúo, impuestos, seguros y otros gastos.

Conocer estos costos antes de hacer una oferta por una propiedad puede ayudarte a preparar mejor tu presupuesto y evitar sorpresas cuando se acerque el día del cierre..

¿Qué son los costos de cierre?

Los costos de cierre son los gastos necesarios para completar la compra o el refinanciamiento de una propiedad.

Algunos están directamente relacionados con el préstamo hipotecario. Otros corresponden a la propiedad, el título, los seguros, los impuestos o los diferentes servicios necesarios para completar la operación.

El monto exacto varía de una transacción a otra.

Tus costos de cierre pueden depender de factores como:

• El precio de compra de la propiedad

• El monto del préstamo

• El tipo de crédito hipotecario

• El prestamista

• La ubicación de la propiedad

• Los impuestos sobre la propiedad

• El seguro de vivienda

• Los cargos relacionados con el título y el cierre

• La compra de puntos de descuento

• Las concesiones negociadas con el vendedor

• Si se trata de una compra o un refinanciamiento

Debido a que intervienen tantas variables, no existe una cantidad única de costos de cierre que aplique para todos los compradores.

Costos de cierre vs. enganche

El enganche y los costos de cierre son dos conceptos diferentes.

El enganche es la parte del precio de compra de la vivienda que pagas directamente y que, por lo tanto, no financias mediante tu hipoteca.

Los costos de cierre son gastos adicionales relacionados con la originación del préstamo y con completar la operación inmobiliaria.

Por ejemplo, si compras una casa de $300,000 dólares con un enganche del 5%, tu enganche sería de $15,000 dólares.

Además de esa cantidad, podrías necesitar cubrir costos de cierre y ciertos gastos prepagados.

Por esta razón, especialmente para quienes compran casa por primera vez, es importante considerar el efectivo total necesario para cerrar la operación, y no únicamente el enganche.

¿Qué significa “Cash to Close”?

El término cash to close se refiere, en términos generales, a la cantidad que deberás aportar para completar la operación al momento del cierre.

Dependiendo del préstamo y del contrato de compraventa, este monto puede incluir:

• El enganche

• Los costos de cierre

• Gastos prepagados

• Depósitos iniciales para escrow

• Ajustes o créditos

• Earnest money o depósito de garantía que hayas pagado previamente

• Créditos otorgados por el vendedor o el prestamista, cuando correspondan

La cantidad final dependerá de las características particulares de tu transacción.

¿Qué cargos pueden incluirse en los costos de cierre de una hipoteca?

No todas las operaciones incluyen los mismos cargos. Sin embargo, estos son algunos de los gastos que un comprador puede encontrar durante el proceso.

Cargos de originación y del prestamista

Los prestamistas hipotecarios pueden cobrar cargos relacionados con el procesamiento, análisis, underwriting u originación del crédito.

El nombre y la estructura de estos cargos pueden variar entre prestamistas.

Por eso, cuando compares opciones hipotecarias, es recomendable analizar algo más que la tasa de interés. También debes revisar los cargos asociados con cada préstamo.

Costo del avalúo

Un avalúo proporciona una opinión independiente sobre el valor de la propiedad para efectos del financiamiento hipotecario.

Por lo general, el prestamista solicita un avalúo para determinar si el valor de la propiedad representa una garantía adecuada para el monto que se está financiando.

Los requisitos y costos del avalúo pueden variar según la propiedad y el programa hipotecario.

Reporte de crédito

Como parte de la evaluación de una solicitud hipotecaria, el prestamista puede solicitar información relacionada con tu historial de crédito.

El costo correspondiente puede aparecer entre los cargos relacionados con tu préstamo.

Servicios de título

Los gastos relacionados con el título de propiedad pueden representar una parte importante de los costos de cierre.

Los profesionales de título revisan los registros de propiedad, ayudan a identificar posibles problemas relacionados con la titularidad y participan en el proceso de transferencia de la propiedad.

Dependiendo de la transacción, estos costos pueden incluir búsquedas de título, servicios de cierre, seguros de título y otros conceptos relacionados.

Seguro de título

El seguro de título ayuda a proteger contra determinados problemas relacionados con la propiedad o titularidad que pudieran no haberse identificado antes de completar la operación.

Existen diferentes tipos de pólizas, incluyendo aquellas que protegen al prestamista y, cuando corresponda, al propietario.

Cargos de registro

Después del cierre, determinados documentos legales relacionados con la operación deben registrarse ante las autoridades correspondientes.

Por esta razón, pueden existir cargos de registro dentro de los costos de cierre.

Seguro de vivienda

Generalmente, los prestamistas hipotecarios requieren que la propiedad financiada cuente con un seguro de vivienda.

Dependiendo de la operación y de los requisitos de la aseguradora, puede ser necesario pagar anticipadamente ciertas primas antes o al momento del cierre.

Impuestos sobre la propiedad

Los impuestos de la propiedad también pueden afectar la cantidad total que necesitas para cerrar.

Dependiendo de la fecha de la operación, algunos impuestos pueden prorratearse o cobrarse como parte de la creación de una cuenta de escrow.

Depósitos iniciales de escrow

Si tu hipoteca utiliza una cuenta de escrow, el prestamista puede solicitar fondos al momento del cierre para establecer el saldo inicial con el que posteriormente se pagarán determinados impuestos y seguros.

Estos fondos son diferentes de los cargos del prestamista, aunque forman parte del dinero total que posiblemente debas aportar al cierre.

Intereses prepagados

Los intereses de una hipoteca generalmente comienzan a acumularse una vez que el préstamo ha sido financiado.

Por ello, es posible que debas pagar intereses correspondientes al periodo entre el día del cierre y el inicio del primer ciclo completo de pago de tu hipoteca.

Seguro hipotecario y cargos de programas específicos

Dependiendo del tipo de préstamo y del monto de tu enganche, pueden existir seguros hipotecarios u otros cargos específicos del programa.

Por ejemplo, ciertos préstamos convencionales pueden requerir Private Mortgage Insurance (PMI), mientras que los programas FHA, VA y USDA cuentan con sus propias estructuras de seguros y cargos.

¿Cuánto cuestan los costos de cierre?

No existe un porcentaje universal que permita calcular con precisión los costos de cierre de todos los compradores.

Es común encontrar estimaciones generales en internet que señalan que los costos de cierre representan determinado porcentaje del precio de una propiedad. Sin embargo, esas cifras pueden ser engañosas cuando se interpretan como una regla o garantía.

Los costos dependen significativamente del préstamo, la propiedad, la ubicación, impuestos, seguros, servicios de título, condiciones ofrecidas por el prestamista y fecha de la operación.

Por ello, una pregunta más útil sería:

¿Cuáles son los costos de cierre estimados para esta propiedad y este préstamo en particular?

Tu profesional hipotecario podrá proporcionarte estimaciones y documentación más precisa conforme avance tu financiamiento.

¿Qué es un Loan Estimate?

Después de solicitar formalmente un préstamo hipotecario y proporcionar la información necesaria, generalmente recibirás un documento llamado Loan Estimate o Estimación del Préstamo.

Este documento presenta información importante sobre las condiciones y costos estimados de la hipoteca.

Entre otros elementos, puede ayudarte a conocer:

• La tasa de interés estimada

• El pago mensual de capital e intereses

• Impuestos y seguros estimados

• Costos relacionados con el préstamo

• Otros costos de la operación

• El efectivo estimado necesario para el cierre

El Loan Estimate es especialmente útil porque presenta los principales componentes de la propuesta hipotecaria en un formato estandarizado que facilita su revisión.

¿Qué es un Closing Disclosure?

Antes de completar muchas operaciones hipotecarias residenciales, el comprador recibe un documento denominado Closing Disclosure, que presenta las condiciones y costos finales —o prácticamente finales— del préstamo.

Este documento te permite comparar los números definitivos con las estimaciones que recibiste anteriormente.

Conviene prestar especial atención a:

• Monto del préstamo

• Tasa de interés

• Pago mensual

• Costos de cierre

• Créditos

• Efectivo necesario para cerrar

• Información de escrow

• Condiciones especiales del préstamo, cuando correspondan

Si encuentras algún número diferente de lo que esperabas, consulta con tu profesional hipotecario antes de firmar.

¿Puede el vendedor pagar parte de tus costos de cierre?

En algunos casos, sí.

Dependiendo del programa hipotecario y del contrato de compraventa, el vendedor puede aceptar contribuir al pago de ciertos costos de cierre del comprador.

Estas aportaciones suelen conocerse como seller concessions o seller credits.

La cantidad y los conceptos que pueden cubrirse están sujetos a los requisitos específicos de cada programa hipotecario.

Las concesiones del vendedor pueden resultar particularmente útiles para compradores que cuentan con suficientes recursos para el enganche, pero desean conservar una mayor cantidad de efectivo después de adquirir la vivienda.

Sin embargo, la posibilidad de obtenerlas dependerá de la negociación con el vendedor y de las condiciones del mercado.

¿Puede el prestamista ayudarte con los costos de cierre?

Algunas estructuras de financiamiento ofrecen lender credits, es decir, créditos proporcionados por el prestamista que pueden reducir la cantidad de costos de cierre que el comprador debe pagar directamente.

Sin embargo, estos créditos no necesariamente son “gratis”.

En algunos casos pueden estar relacionados con una tasa de interés diferente u otras condiciones del préstamo.

Por eso es importante evaluar la estructura completa de la hipoteca y no enfocarse solamente en la cantidad que tendrás que pagar el día del cierre.

¿Se pueden incluir los costos de cierre en la hipoteca?

Cuando se compra una vivienda, muchos costos de cierre no pueden simplemente agregarse al saldo del préstamo sin considerar los requisitos del programa hipotecario y la relación préstamo-valor de la propiedad.

Sin embargo, existen diferentes maneras de reducir la cantidad que debes desembolsar directamente, incluyendo:

• Concesiones del vendedor

• Créditos del prestamista

• Programas de asistencia

• Determinadas estructuras de financiamiento

En el caso de un refinanciamiento, algunos costos de cierre podrían incorporarse al nuevo préstamo, dependiendo de los requisitos aplicables y del capital disponible en la propiedad.

Por qué debes tener un presupuesto para después del cierre

Un error frecuente es utilizar prácticamente todos los recursos disponibles para pagar el enganche y los costos de cierre.

Convertirte en propietario de una vivienda introduce gastos que probablemente no tenías que cubrir directamente cuando rentabas.

Después del cierre podrías necesitar dinero para:

• Mudanza

• Muebles

• Depósitos de servicios

• Reparaciones

• Mantenimiento

• Electrodomésticos

• Jardinería

• Gastos inesperados relacionados con la vivienda

Mantener una reserva financiera después del cierre puede ser una decisión importante.

El objetivo no debería ser simplemente reunir el dinero suficiente para completar la compra, sino iniciar esta nueva etapa en una posición financieramente sostenible..

¿Cómo puedes prepararte para los costos de cierre?

Mientras más pronto conozcas los gastos que probablemente enfrentarás, más sencillo será planear correctamente.

Habla con un profesional hipotecario desde el principio

No necesitas esperar hasta haber presentado una oferta por una propiedad para comenzar a analizar tus posibles costos de cierre.

Un profesional hipotecario puede ayudarte a identificar los tipos de gastos que podrías enfrentar de acuerdo con el financiamiento que estás considerando.

Pregunta por algo más que el enganche

Cuando analices tu presupuesto para comprar una vivienda, solicita información tanto sobre el enganche estimado como sobre los demás costos asociados con la operación.

Compara cuidadosamente tus opciones hipotecarias

El préstamo que anuncia la tasa de interés más baja no necesariamente representa el menor costo total.

Además de la tasa, considera cargos, créditos, seguro hipotecario, condiciones del préstamo y efectivo necesario para cerrar.

Mantén documentados tus fondos

Durante el proceso de underwriting, generalmente el prestamista deberá verificar el origen de los fondos que utilizarás para completar la operación.

Evita realizar movimientos importantes entre cuentas o recibir depósitos de cantidades significativas sin antes consultar con tu profesional hipotecario sobre los documentos que podrían requerirse.

Los costos de cierre no deberían ser una sorpresa

Un buen proceso hipotecario debe darte suficiente tiempo para conocer y comprender los costos asociados con la compra de tu vivienda antes de llegar al día del cierre.

Debes saber qué estás pagando, por qué lo estás pagando y cómo esos costos se relacionan con el financiamiento que seleccionaste.

Los números finales pueden modificarse conforme avanza la operación, pero no deberías llegar a la mesa de cierre y descubrir por primera vez cuánto cuesta realmente completar la compra de tu vivienda.

Conoce tus costos antes de llegar al día del cierre

Comprar una casa implica mucho más que el precio de la propiedad y el enganche.

Entender los costos de cierre, el efectivo estimado que necesitarás para completar la operación y los demás gastos asociados con tu hipoteca puede ayudarte a preparar mejor tu presupuesto y tomar decisiones de financiamiento con mayor confianza.

G Capital Mortgage puede ayudarte a entender los números detrás de la compra de tu vivienda, comparar las opciones hipotecarias disponibles y prepararte para los gastos que encontrarás durante el proceso.